Ссылки для упрощенного доступа

28 ноября 2021, Бишкекское время 12:04

Строительство: Плюсы и минусы нового налога


Иллюстративное фото.

Правительством Кыргызстана инициируются изменения в систему налогообложения, а именно, пересмотр налогов при сдаче в эксплуатацию новых зданий.

Согласно предложениям правительства, строительные компании должны выплачивать налог за каждый квадратный метр построенного жилья. Сами же предприятия-застройщики считают, что если данный законопроект будет принят, строительной сфере будет нанесен непоправимый урон.

Рост налогов может стать причиной повышения цен?

Согласно официальным данным, в Кыргызстане, а особенно в Бишкеке, за последние два года строительная отрасль заметно оживилась, что объясняется высоким спросом населения на жилье. Несмотря на это, снижения цен за квадратный метр жилья не наблюдается.

Одним из авторов законопроекта является завотделом налоговой политики Министерства экономики Жениш Жакыпов. По его словам, в стране очень высокие цены на недвижимость, из года в год становится все сложнее определить реальные доходы строительных компаний от продажи домов. Показатели в финансовых документах предприятий не совпадают с реальными ценами продаж. Зачастую стоимость жилых площадей занижается, но продаются они дороже в 1,5-2 раза. Естественно, это отражается и на размере обязательных платежей в бюджет государства.

- К примеру, в рекламе предприятие указывает цену в 800 долларов за квадратный метр, согласно которой впоследствии и осуществляется продажа. Однако в документы вносится ровно половина этой суммы. Так, когда сотрудники фискальных органов проводят проверку и спрашивают покупателей, за сколько они купили жилье, им отвечают, что по 800 долларов за квадратный метр.

Поэтому Жениш Жакыпов и посчитал, что налогообложение должно вестись по-другому, исходя из расчетов за каждый квадратный метр, что существенно облегчит администрирование платежей. В то же время, выплата налогов может производиться по усмотрению самих налогоплательщиков на основе договоренности.

- Налог по двустороннему договору заменит обязательные платежи от прибыли, продаж, а также НДС. Все будет по желанию предпринимателей: захотят, будут работать по договору.

Однако у строительных компаний есть претензии по данному законопроекту. Они отмечают, что на сегодняшний день цены при рекламировании и продаже объектов недвижимости не совпадают с ценами в отчетной документации. Темирбек Ажыкулов, председатель Ассоциации молодых бизнесменов «Комитет строительства», в который входят 24 компании, в беседе с «Азаттыком» сказал, что скрывать реальные доходы – дело непростое для предприятий:

- Обвинение в том, что мы увеличиваем расходы и уменьшаем прибыль, не обосновано, потому что прибыль скрыть не просто. Например, вы покупаете у меня дом, я прошу заплатить из расчета 700 долларов за квадрат, но в договоре указать 300 долларов. Естественно, вы не пойдете на это, осознавая риск, что в случае вашего отказа от сделки, я верну вам 300 долларов, как указано в договоре. Вы же не согласитесь?! Авторы законопроекта не учли этот момент. Показывать большие расходы тоже проблематично: мы не покупаем стройматериалы на рынке, а только у крупных поставщиков и на основании конкретных документов. Скрывать доходы очень сложно.

Согласно законопроекту Минэкономики, строительные компании должны будут отчитываться по налогам за каждый квадратный метр объекта недвижимости. Предприниматели указывают на неточность в пункте 2 статьи 370 данного законопроекта, считая, что в нем может скрываться коррупционный механизм: по нему налог рассчитывается, исходя от общей площади дома или от площади, указанной в техническом паспорте здания. Президент строительной компании «КЖ групп» Имамидин Ташов акцентирует внимание на том, что законопроект коснется еще и нереализованных объектов:

- В проекте закона говорится, что налог будет взиматься только от общей или реализованной площади. Это открывает путь коррупции, потому что при составлении договора предприниматель будет преследовать свою выгоду и укажет, что будет выплачивать налоги только за проданные площади. При этом налоговик может потребовать выплату за всю площадь объекта. В конце концов, они между собой договорятся, и ставшая предметом спора разница окажется в кармане налоговика. Поэтому все необходимо прописывать четко. Еще один момент: лестничные площадки, вентиляционные шахты и лифты в многоэтажных домах не продаются. Если придется платить налог за каждый квадратный метр, мы будем вынуждены оплачивать налоги и за эти площади.

Налог + местный налог

По новому законопроекту, между налоговой службой и строительной фирмой заключается договор на три года. Но при этом к налогу за квадратный метр будет прибавляться дополнительный платеж - местный коэффициент. Город может ежегодно менять данный коэффициент, исходя из продаваемости объектов в разных районах. На данный момент в зависимости от расположения строящихся объектов были утверждены коэффициенты от 0,8 до 1,2. Согласно законопроекту, стартовый размер налога за квадратный метр составляет 750 сомов, он увеличивается в зависимости от зонального коэффициента. Глава Ассоциации молодых бизнесменов «Комитет строительства» Темирбек Ажыкулов считает, что ежегодный перерасчет местного коэффициента повлечет за собой и рост налогов:

- В этом законопроекте есть два момента, которые создадут трудности предпринимателям. Во-первых, в пункте 2 статьи 370 указано, что налог взимается от общей или полезной площади постройки. Между этим «или» скрывается разница в 20-25%. Бизнесмен, конечно же, будет думать о своей выгоде, а налоговик может потребовать обратного. Во-вторых, а вдруг зональный коэффициент повысится? В октябре прошлого года Бишкекский горкенеш утвердил данный коэффициент в пределах от 0,8 до 1,2. Показатель может меняться, а вслед за ним увеличиваться и размер налога за квадратный метр. Для нас это является предметом для беспокойства.

Последнее слово за парламентом

С предложением Министерства экономики ознакомлен глава правительства, сейчас он находятся на рассмотрении комитета по экономической и фискальной политике парламента. Член комитета Дастан Бекешов высказал предположение, что данный законопроект способен разрушить строительную сферу, которая является одним из главных двигателей экономики Кыргызстана. Депутат добавил, что по этому поводу необходимо провести парламентские слушания:

- Закон недоработан, в нем много недочетов. Необходимо его доработать. В нем, например, указано, что налог взимается либо с общей площади, либо с полезной. Эта норма породит коррупцию. Наш комитет собирается провести слушание по этому вопросу. Если это не даст результатов, мы пригласим представителей Министерства экономики, а также кабинет министров, чтобы вместе все обсудить и прийти к одному решению.

Статистические данные свидетельствуют, что в Кыргызстане за прошлый год показатели динамики строительной отрасли выросли на 28%. Как отмечают специалисты, сфера строительства развивается без поддержки государства, только за счет личных средств и инициативы местных предпринимателей. Оборот средств, выплата налогов, а также создание новых рабочих мест в отрасли приносят значительную пользу экономике страны. По словам Темирбека Ажыкулова, объем денежного оборота в строительной сфере составляет 25% ВВП Бишкека:

- При строительстве только одного объекта создаются от 50 до 100 рабочих мест, которые замещаются нашими же гражданами. Кроме того, каждому работнику необходимо минимум 10 помощников. Думаю, правительство должно рассмотреть и эту сторону. В Бишкеке объем денежного оборота в строительстве с учетом оплаты труда работников составляет 300-500 миллионов долларов. Это большие деньги для экономики Кыргызстана. Поэтому государство должно поддерживать отрасль.

Секреты «левого кармана»

Несмотря на активизацию в строительстве и увеличение в стране количества многоэтажного жилья, снижения цен на рынке недвижимости не наблюдается. Этому много причин. Одна из них в прямо пропорционально растущем спросе на жилье. Но все же основные причины остаются не озвученными. Например, при крупных закупках тех же стройматериалов в официальных документах не указываются суммы по ним, так как их часть предназначена для хранения в «левом кармане». При строительстве дома необходимо провести целый ряд операций, начиная от покупки земельного участка и получения всевозможных разрешений до проведения и установки коммуникаций. Далее предстоят заботы по сдаче объектов в эксплуатацию, то есть их продажа. Вся эта деловая цепочка осуществляется не без использования коррупционных механизмов, тех же взяток.

Бывает, что недовольство стройкой выражают местные жители. Но, как только в карманах домкомов зашуршит, недовольства тут же прекращаются. Вот эти «непредвиденные расходы» не обозначаются в отчетной финансовой документации, но негативно отражаются на финансовом положении строительных компаний. Вследствие чего цены на квадратные метры не снижаются.

Когда снизятся цены на жилье?

Несмотря ни на что, цены на недвижимость имеют тенденцию роста. В настоящее время квадратный метр жилья в многоэтажке в разных районах Бишкека стоит в пределах 700, а в центре – более 1000 долларов. По мнению экспертов, особым спросом пользуются дома советского периода, цена за квадратный метр в которых варьируется в пределах 1000-1200 долларов.

В южной столице республики также наблюдается рост цен на недвижимость. Как сообщает Департамент по регистрации прав на недвижимое имущество при Государственной регистрационной службе, в марте текущего года в городе Оше квартиры 104 серии подорожали в пределах от 3 до 5,6 процента. Объясняется это инфляцией, а также повышением курсов доллара и евро.

Ошанин Усенбек Аккозуев женился семь лет назад, и с тех пор ему не удается решить проблему жилья. За годы бесконечных переездов из одной съемной квартиры в другую он успел стать отцом троих детей. Зарплаты бюджетника едва хватает на текущие нужды, так что о собственной квартире ему остается только мечтать. По словам Усенбека, цены на квартиры в Оше с каждым днем устремляются все выше.

- Большая часть моей зарплаты уходит на питание и оплату съемной квартиры. Того, что остается, не хватает даже на посиделки с друзьями. Чтобы купить дом, с моей зарплатой надо откладывать на него в течение 30 лет. А тем временем цены на жилье все растут и растут...

В Оше молодых семей более тысячи. Не имея возможности приобрести собственное жилье, они вынуждены тратить немалые деньги за аренду чужой квартиры. Заработная плата молодых людей растет гораздо медленнее, чем цены на жилье, которое и сегодня стоит баснословных денег. Так стоимость 1-комнатной квартиры в Оше в среднем составляет 20 тысяч долларов, 2-комнатной – 30-35 тысяч, а 3-комнатная уже оценивается в 55 тысяч долларов. Риэлтор Бактыбек Маматов объяснил рост цен на недвижимость тем, что трудовые мигранты продолжают отправлять из зарубежья домой немалые деньги. Эти средства и идут на покупку жилья, тем самым поддерживая в городе рост цен на недвижимость:

- Мигранты считают правильным вкладывать деньги в недвижимость. Да и численность городского населения очень быстро растет. Сейчас 10-20 процентов абитуриентов из сельской местности, поступив в вузы, остаются жить в городе. Число молодых коренных горожан тоже заметно увеличилось, но им еще не были выделены земельные участки. Сейчас только в городских окраинах цены земельных участков в шесть соток составляют от 15 до 30 тысяч долларов.

На данный момент завершается строительство многоэтажного дома «Ош мунарасы». Более 70 процентов квартир в нем уже проданы. По словам руководителя отдела продаж стоящей дом компании Зубайдулло Сапаралиева, в Оше старые дома пользуются большим спросом, чем недавно построенные:

- По моим наблюдениям, что старые дома дороже стоят. Например, площадь 3-комнатной квартиры 105 серии составляет 80 квадратных метров, цена одного варьируется в пределах 730-750 долларов. А новые квартиры обходятся дешевле, так как в них площадь 2-комнатной квартиры составляет также около 80 квадратных метров, а цена за метр - 650 долларов.

Согласно официальным данным, в Оше проживают 250 тысяч человек, однако реальная численность городского населения в два раза выше. Местные власти предлагают горожанам возможность возводить жилье в новостройках, но многие отказывается из-за отсутствия там необходимых бытовых удобств.

Так называемых домов коммерческого плана в Оше строится очень мало. Как заявляют в управлении муниципальной собственностью мэрии Оша, в течение предстоящих трех лет по специальному проекту будут построены пять многоэтажных домов коммерческого плана. После июньских беспорядков 2010 года ныне уже упраздненной Дирекцией по восстановлению городов Оша и Джалал-Абада было построено 1 тысяча 126 квартир. На сегодняшний день около 600 из них переданы в пользование, а остальные еще только будут распределяться.

Но, несмотря и на это, снижения цен на недвижность экспертами не прогнозируется.

NS

XS
SM
MD
LG