В то же время часто высказывается мнение о том, что государство должно помочь населению в приобретении недорогого жилья.
Дом мечты...
34-летняя Гульмира работает преподавателем в вузе. У нее нет дома и она вынуждена жить на съемной квартире. Ее брат за несколько лет работы в России накопил немного средств. Они решили сложить накопления и приобрести жилье:
- Мы сложили свои накопления, получилось 5 тысяч долларов. В то время строительные фирмы только начинали возводить дома. По совету знакомого, работающего в одной из таких фирм, мы продали скот и добавили еще три тысячи долларов. Мы внесли первоначальный взнос для приобретения однокомнатной квартиры в строящемся доме. Нам дали два года на полный расчет. Надо было платить по 700-800 долларов в месяц. Брат работал в Москве и отправлял деньги, а я тут немного прибавляла свои средства и мы выплачивали. Однако после Нового года у брата появились проблемы с работой. Ему не хватало зарплаты, и мы не платили 2-3 месяца. Руководитель строительной фирмы вошел в наше положение, и продлил срок оплаты. Когда уже ничего не оставалось делать, я вызвала брата из Москвы и через того знакомого устроила его в эту фирму строителем. Сейчас он работает и всю зарплату отдает на оплату квартиры. Бог даст, до конца года мы рассчитаемся с долгом.
Большинство дольщиков в строящихся домах – трудовые мигранты. Их первоначальные взносы и ежемесячная оплата как то двигала строительную отрасль вперед.
Согласно статистическим данным, в эксплуатацию сдано 4 тысячи 604 квартиры общей площадью 486,7 тысячи квадратных метров. По данным Нацстаткома, это больше прошлогоднего показателя на 24%. В данный момент в Бишкеке идет строительство еще 111 многоэтажных домов. Их общая площадь составляет 600 тысяч квадратных метров. Застройщики отмечают, что все строительство ведется на средства частных лиц, в том числе трудовых мигрантов.
Однако из-за разразившегося в России экономического кризиса снизился объем денежных переводов, что не могло не отразиться на отечественной строительной отрасли. Председатель строительного комитета Ассоциации молодых предпринимателей Эльдар Абакиров отмечает, что большую роль сыграло падение курса рубля:
- Согласно анализу Национального банка, около 1 миллиарда долларов уходит за рубеж на оплату еды. Поэтому можно говорить, что деньги потеряли свою стоимость. Также на мигрантов негативное влияние оказало падение курса рубля. Их заработки остались прежними, но в переводе на доллар или сом они получают намного меньше. Поэтому падает платежеспособность мигрантов на рынке недвижимости.
В последние годы наблюдается рост строительства жилья, часть граждан смогла обзавестись собственными квадратными метрами. Однако эксперты отмечают, что живущие на одну зарплату граждане пока не могут себе позволить приобрести квартиры. Поэтому государство должно поддержать их и выдавать ипотечные кредиты на длительный срок. По словам Альдара Абакирова, 80%-90% нуждающихся в жилье – госслужащие:
- У 90% тех, кто хочет приобрести жилье, нет денег. Если они даже не будут есть и пить, то не смогут за короткий срок купить квартиры. Они не могут позволить себе купить недвижимость в рассрочку на 2-3 года. Государство должно рассмотреть вопрос о выделении ипотечных кредитов на 10-15 лет. Например, говорили, что такие долгосрочные кредиты будут выдаваться через «Росинбанк». Надо поддержать эту инициативу и реализовать ее и через другие банки.
Специалисты отмечают, что недвижимость в Кыргызстане не дешевле, а порой дороже, чем, например, в Болгарии, Испании, Греции и Турции.
По мнению эксперта в сфере строительства Умбриэля Темиралиева, пока государство не начнет поддерживать отрасль, цены не снизятся:
- Мигранты не выплачивают сразу все 100% взноса. Они вносят 20%-30% и выплачивают остальную сумму ежемесячно на протяжении двух лет. В условиях сегодняшнего кризиса должна быть поддержка со стороны государства. Надо помогать деньгами через банки ипотечными и долгосрочными кредитами. Посмотрите, сколько триллионов вкладывает Россия, сколько тратит США. У нас тоже государство должно оказывать поддержку застройщикам и покупателям.
Бешеные цены…
За последний год из-за экономического кризиса в Кыргызстане цены на квартиры снизились на 10%-20%. Застройщики заявляют, что цены дальше снижаться не будут. Это связано с высокой себестоимостью квартир. По словам Эльдара Абакирова, каждый вложенный в строительство тыйын сказывается на конечной стоимости квартиры:
- Мы провели внутренний анализ и пришли к выводу, что продажная стоимость квартир привязана к стоимости строительства. Квадратный метр квартиры в бетонном доме, построенном в советское время, оценивается в 350 долларов. Ну а квартиры в кирпичных домах, построенных по современным нормам с применением железа и бетона, стоят от 450 долларов до 700-800 за квадратный метр в зависимости от места расположения и наличия коммуникаций. Конечно, они не будут продаваться ниже этой суммы. Если они будут продаваться дешевле, то смысла в таком строительстве нет.
Незначительное снижение цен на недвижимость даже в условиях экономического кризиса и снижения объема переводов от трудовых мигрантов объясняется отсутствием поддержки строительной отрасли со стороны государства. Предприниматели уже несколько лет просят государство, если даже не поддержать, а хотя бы не мешать, но результатов пока нет. Депутат Жогорку Кенеша, специалист в сфере строительства Нарынбек Молдобаев заявляет, что для чиновников застройщики стали «дойной коровой»:
- Раньше, если возле многоэтажного дома проходила магистраль с горячей водой или отоплением, разрешалось к ней подключаться. А сейчас «Бишкектеплосеть» говорит, что они дадут горячую воду только, если заменишь магистраль за километр от дома. Раньше тонна металлической трубы стоила 20 тысяч сомов, то теперь 100 тысяч. Застройщик выполняет условие, и его расходы сказываются на стоимости недвижимости. Как после этого будут дешеветь квартиры?
Еще один предмет недовольства застройщиков – высокие цены на участки в Бишкеке. Глава компании «Эмарк» Чолпонбек Акматов отмечает, что расходы на приобретение земли составляют основную часть стоимости квадратного метра:
- Стоимость участка составляет основную часть себестоимости квартир. Например, 170-200 долларов в каждом квадратном метре жилья – это стоимость земли. Такие же цены есть и в Москве и в Алматы. Однако там застройщики получают 40%-50% прибыли, а мы сегодня с каждого квадратного метра, продаваемого по 600-700 долларов, имеем маржу в 50-100 долларов.
Кроме песка, гравия, щебня, кирпичей и цемента, почти все остальные стройматериалы приобретаются зарубежные. После вхождения Кыргызстана в ЕАЭС, возможно снижение цен на металл и лес, поступающий из России. Однако и это неспособно значительно сказаться на стоимости жилья. Поэтому, если застройщик не хочет работать себе в убыток, он не будет снижать цены, - считает исполнительный директор Международного совета предпринимателей Темирбек Ажикулов:
- Наверное, ожидать снижения цен на стройматериалы трудно. После вхождения КР в ЕАЭС можно ожидать удешевления только металла и леса. Основную роль играет стоимость земли. Вы сами знаете, какая дорогая земля. Поэтому ждать, что после вхождения Кыргызстана в ЕАЭС цены на жилье упадут, не стоит.
Подешевело жилье на вторичном рынке
Сегодня квадратный метр квартир в строящихся домах стоит от 450 до 800 долларов в зависимости от района. В то же время квадратный метр квартиры в самом центре города стоит не ниже 1,2-1,3 тысячи долларов. В Оше, где понемногу начинается строительство, цены начинаются от 350 долларов.
По словам специалистов, снижение цен на квартиры в Бишкеке и Оше в основном произошло на рынке вторичного жилья, построенного во времена СССР. По информации Государственной регистрационной службы, квадратный метр вторичного жилья подешевел на 10%-20%. Сейчас наблюдается снижение цен на 1- и 2-комнатные квартиры. Дешевле всего на рынке вторичного жилья квартиры в так называемых «хрущевках» 308-серии.
Строительная отрасль по количеству рабочих мест занимает третье место в республике. В ней трудятся тысячи граждан, а те, кто занят в торговле и сфере услуг, связанных со строительством, составляет 11,3% трудоспособного населения.
ВК
Перевод с кыргызского, оригинал статьи здесь