В настоящее время в сводных списках числится свыше 4,6 тысячи человек – участников программы, то есть столько людей изъявили желание взять ипотечный кредит у государства, чтобы решить свои проблемы с жильем. Однако на сегодня по госпрограмме ипотеку в 402 миллиона сомов получил всего 371 человек.
Недавно правительство снизило процентную ставку по программе ипотечного кредитования «Доступное жилье» с 12-14 до 10 процентов. Согласно документу, снижение ставки напрямую зависит от величины первоначального взноса участника программы. В частности, при оплате взноса от 30% или при обеспечении дополнительного залога процентная ставка на кредит для приобретения готового жилья составит 10% годовых. При сумме первоначального взноса от 20 до 30% - 11%, при оплате взноса от 10% - уже 12%.
Многие задаются вопросом, почему из более чем 4,6 тысячи человек кредит смог получить только 371. На самом деле причины очень просты. Для начала разберемся, чем отличается государственная ипотека от ипотечного кредита, предоставляемого коммерческими банками:
- во первых, срок выплаты кредита – 15 лет. В частных банках максимальный срок составляет 10 лет;
- во-вторых, процентная ставка – 10-14% годовых. В среднем процентная ставка в частных банках колеблется от 17% до 25%;
- в-третьих, собственные средства по госипотеке должны составлять от 10 до 30% от суммы кредита. В частных банках - в среднем от 30 до 40%.
Кроме того, залоговым обеспечением, как правило, является приобретаемое имущество, некоторые коммерческие банки требуют поручительство и страхование жилья.
По условиям госипотеки принимаются во внимание и дополнительные доходы, чего нет в условиях комбанков. Кроме того, вместо первоначального взноса принимается дополнительный залог, если нет возможности внести первоначальный взнос.
Таким образом, понятно, что условия по программе государственного ипотечного кредитования намного лучше, чем в коммерческих банках.
Но…
Большая часть подавших документы на получение государственной ипотеки кыргызстанцев попросту еще не собрала пакет документов либо отказалась от кредита. Так, по данным ГИК на 12 августа 2016 года, из 2799 человек от кредита отказались 526, в банк не обратился 101, оказались недоступны – 347, отсрочили кредит – 388, на стадии сбора документов находится 879 человек, то есть, всего 80% от общего числа подавших заявки.
Казалось бы, созданы прекрасные условия, и средний кыргызстанец мог бы позволить себе получить квартиру. Но приоритет в выдаче госипотеки отдается пока бюджетникам, средняя заработная плата которых даже после последнего повышения не позволяет выплачивать ипотеку.
Поскольку кредиты выдают бюджетникам, мы возьмем в пример условную семью - молодую, без детей. Муж – хирург, получает за работу и 10 ночных дежурств 12 тысяч сомов. Супруга – учительница, за 28 часов и классное руководство получает около 9 тысяч сомов . Совокупный их доход - 21 тысяча сомов в месяц. Итак, смогут они получить государственную ипотеку? Нет! Почему?
Первая причина - отсутствие необходимой суммы первоначального взноса (10-30% от стоимости жилья). Эту причину мы выделили первой, первой она идет и в списке ГИК. Если средняя сумма кредита по Бишкеку составляет 1 846 286 сомов, то претенденту на получение госипотеки необходимо найти на первом этапе от 185 тысяч сомов (10%) до 554 тысяч сомов (30%). Вряд ли бюджетники смогут накопить такую сумму. Поэтому правительство дает возможность представить дополнительный залог вместо первоначального взноса.
Вторая причина – неплатежеспособность. Даже если наша молодая семья собрала первоначальный взнос или представила дополнительный залог, погашать ежемесячный кредит им будет сложно. Согласно расчетам ГИК, при средней стоимости жилья в Бишкеке в размере 1 846 286 сомов, сумма кредита составит 1,4 миллиона сомов. Средний платеж по кредиту составит 19,2 тысячи сомов, при этом доход семьи должен составлять 45,7 тысячи сомов.
Наша условная семья может оплатить кредит, если будет ходить на работу пешком и сидеть только на хлебе и воде либо переехать в Талас, где самая низкая стоимость жилья. Здесь она составляет чуть больше 868 тысяч сомов, средний платеж по кредиту - 7,7 тысячи сомов.
«Если хотите купить хотя бы однокомнатную квартиру в Бишкеке за 20 тысяч долларов, грубо говоря, по курсу 70 сомов/доллар, стоимость жилья составит 1,35-1,4 миллиона сомов. Из них 10% вносятся в качестве первоначального взноса, оставшиеся 90% - 1 миллион 250 тысяч сомов вы будете выплачивать в последующие годы. Первые три года придется поднапрячься, средние выплаты составят 22-23 тысячи сомов в месяц. Зарплата на двоих должна быть не ниже 40 тысяч сомов. Потом сумма выплат будет уменьшаться. В любом случае стоимость жилья, по крайней мере, в столице, такова, что ее могут себе позволить люди со средним и выше среднего достатка» , - говорит финансист Марат Мусуралиев.
Третья причина – отсутствие соответствующего жилья. ГИК выделяет второй, третьей и четвертой следующие причины: стоимость жилья на вторичном рынке в городе Бишкеке превышает лимит на квадратный метр, установленный в госпрограмме (до 600$); недостаточное количество готового жилья («под ключ») на первичном рынке, соответствующих параметрам эконом-класса (общая площадь до 70 кв. метров); отсутствие либо недостаточное количество готового жилья («под ключ») в регионах страны.
Финансист Марат Мусуралиев отмечает, что недавно лично осматривал жилье в Бишкеке: квартир площадью до 70 квадратных метров на рынке достаточно. Наоборот, наименее ликвидными являются так называемые элитки в 150-200 квадратов, их строительные компании не могут реализовать годами.
В агентствах недвижимости мнения разделились. В одном сообщили, что вторичного жилья достаточно, но мало спроса, поэтому рынок стоит. В другом агентстве, которое имеет опыт работы с государственной ипотекой, отметили, что бюджетники по ипотеке получают 1,5-2 миллиона сомов, квартир за такие цены действительно мало, а с тремя миллионами пока никто не приходил.
Консультант одного из агентств, не пожелавшая называть своего имени, сообщила, что они принимали участие в совещании по поводу государственной ипотечной программы, где многие риэлторы были возмущены недовольством со стороны представителей государства по поводу того, что агентства недвижимости не могут продать жилье по низким ценам:
- Вначале мы обрадовались, что будем работать с госипотекой, но по таким ценам квартир мы не найдем. Наше агентство оформило несколько кредитов, некоторые получатели госипотеки добавляли свои деньги. Недавно одному клиенту (не имеется ввиду госипотека) нашли двухкомнатную квартиру за 28 тысяч долларов, но таких вариантов единицы. Очень мало объектов по 600 долларов за квадратный метр. Вот только сейчас позвонила девушка, ищет квартиру за 18-20 тысяч долларов. Ну, пусть ей родители добавят пару тысяч, но и за 22 тысячи я не найду ничего. Либо это будет никакой вариант - в «Учкуне», «Тунгуче», на Пишпеке, угловая квартира на последнем или первом этаже. Но проблема в том, что все хотят жить в центре города. Есть вариант – однокомнатная «хрущевка» на первом этаже без балкона за 25 тысяч долларов. Но ни один наш товарищ даже не пошел ее смотреть. Мы понимаем, что денег мало, но за 1,6 миллиона сомов, мы, к сожалению, ничего не сможем найти, а о двухкомнатной квартире и речи не идет. Говорят, что агентства цены завышают. Не мы ставим цены, а народ.
Представители агентства недвижимости считают, что для решения этого вопроса необходимо расширить возможности участников госипотеки и увеличить лимит хотя бы до 800 долларов за квадратный метр жилья.
Четвертая причина - желание приобрести жилье в других регионах страны (Бишкек, Ош). Это объясняется внутренней миграцией и желанием иметь жилье в больших городах. Пятая причина - выявляется жилье у других членов семьи, совместно проживающих с участником.
Таким образом, несмотря на, казалось бы, приемлемые условия государственной ипотечной компании, получить жилье семье рядовых и честных бюджетников достаточно сложно. Вместе с тем следует учитывать, что государственная программа заработала недавно, и правительство постоянно вносит коррективы и разрабатывает новые механизмы с тем, чтобы сделать условия более доступными для населения.