Шесть причин роста цен на квартиры в Бишкеке

Причин подорожания несколько: дорожающие строительные материалы, земельные участки, услуги, общая инфляция и увеличение валютного курса, а также новые требования уплаты налогов.

Житель Бишкека Калдарбек недавно купил двухкомнатную квартиру в строящемся многоэтажном доме возле парка имени Фучика.

«Цена обычной квартиры с котлована выросла до 750 долларов за квадратный метр. Квартира, которую я купил, находится рядом с парком Фучика. Там строился дом, и когда я пришел к ним, мне сказали, что 80% квартир уже продано по 750 долларов, могу и не успеть. Кажется, прошло два месяца с момента повышения цены. До этого это было 600-650 долларов. Пока растут цены на материалы, будут расти и цены на жилье. Будет и дальше дорожать, строительные материалы же дорожают», – сказал он.

Если посмотреть на статистические данные, цены на жилье в Кыргызстане, особенно в Бишкеке, начали стремительно расти с середины 2022 года. Аналитики среди основных причин называют как нападение России на Украину, нарушение международных логистических цепочек из-за санкций, так же и приезд российских граждан в страны Центральной Азии, в том числе в Кыргызстан.

В компании «Бизнес Эксперт» отмечают, что осенью 2022 года граждане России массово въехали в Кыргызстан и начали скупать пустующие квартиры, поэтому строительные компании продали все непроданные ранее объекты и начали реализовывать более дорогие проекты.

Цены на квартиры в центре города стабильно снижались на протяжении пяти лет, а за последние два года выросли на 24%.

Чтобы определить факторы, влияющие на постоянный рост цен на рынке жилья, мы рассмотрели данные трех независимых организаций и открытых источников.

Анализ показывает, что основное влияние на рост цен на рынке недвижимости оказывают шесть основных факторов:

• Рост цен на строительные материалы;
• Рост цен на земельные участки;
• Рост цен на услуги;
• Инфляция и снижение курса сома по отношению к доллару;
• Новшества в налогообложении (бремя ЭТТН);
• Рост спроса (за счет внутренней и внешней миграции).

«Строительные материалы и земельные участки подорожали»

Портал Stroka.kg отслеживает цены на недвижимость, публикуемой на сайте. В анализ вошли 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 30 до 100 квадратных метров. Согласно анализу, за период с января 2022 года по начало ноября 2023 года цены на 1-2-3-комнатные квартиры в Бишкеке выросли в среднем на 16% - от $1037 до $1199.

По данным строительных компаний, цены на строительные материалы, импортируемые из-за рубежа, растут. Например, металлопрокат поставляется, в основном, из России. По наблюдениям Службы земельных ресурсов, цена кирпича выросла по сравнению с прошлым годом на 31%, цена арматуры - на 33%, гипсокартона - на 40%.

Каныбек, работающий прорабом в одной из строительных компаний, говорит, что цены за земельные участки, на которых строятся многоэтажки, ежегодно растут на 15-20%. На языке финансов он объяснил, что за последние два года цены на квартиры выросли почти в полтора раза:

«Если раньше готовые квартиры продавались по 750-800 долларов, то сейчас на этапе котлована мы продавали их по 850-900 долларов [за квадратный метр]. А теперь уже в другом блоке мы продаем квартиры по 1100 долларов. Таким образом, цена выросла, кажется, в 1,5 раза. Стало дороже на 350-400 долларов. Раньше готовую квартиру отдавали за 800 долларов, сейчас она на этапе котлована стоит 1100 долларов. Дом будет построен примерно за три года, за это время цена вырастет до 1400 долларов».

По словам Каныбека, выросли цены и на строительные услуги. Например, вдвое подорожал и бетон.

«На рост цен также влияют общая инфляция и внутренняя миграция»

В Службе земельных ресурсов сообщают, что за январь-октябрь 2023 года рост стоимости недвижимости в Бишкеке составил от 10 до 30 процентов.

Айдар Сукенбаев, главный специалист отдела анализа рынка недвижимости, остановился на двух обстоятельствах, влияющих на рост цен на жилье:

«Рост цен на жилье в городах Бишкек и Ош наблюдается постоянно. Это связано с внутренней миграцией. Люди, приезжающие из сельской местности, создают спрос на недвижимость. Кроме того, еще одним фактором роста цен на недвижимость является изменение соотношения кыргызского сома к доллару. Если в октябре 2022 года один доллар стоил 82 сома, то сегодня – 89 сомов. Рост [курса доллара] составил 8,5 процента. А инфляция составила 9% по сравнению с прошлым годом. Таким образом рост курса доллара и инфляция вместе составили 17-18%. То есть 18% от роста цен на недвижимость, которые выросли от 10% до 25-30% - это инфляция и изменение курса сома».

Айдар Сукенбаев считает, что доходы населения не успевают за ростом цен:

«В последнее время, если посмотреть данные Национального статистического комитета, всегда говорится, что зарплаты растут. Сейчас средняя зарплата по республике составляет 32 тысячи сомов. Это средняя сумма, местами она может быть ниже. Но поскольку цены на недвижимость растут, зарплаты не хватает на покупку дома. Хоть доходы и выросли, инфляция увеличивается, цены на стройматериалы растут».

Все это приводит к росту цен на недвижимость. Кроме того, по данным Службы земельных ресурсов, потребность в квартирах оказывает существенное влияние на рост цен на недвижимость в Бишкеке и Оше. Внутренняя миграция в крупные города увеличивает спрос на жилье. Например, в Бишкеке в очереди на получение жилья стоят 3500 человек, из них будут обеспечены только 2-3%. Темпы строительства не удовлетворяют спрос.

По расчетам Службы земельных ресурсов, чтобы обеспечить жильем всех нуждающихся, в год необходимо строить 5 млн квадратных метров жилья. В Кыргызстане ежегодно сдается в среднем 1,1 млн квадратов. Такие темпы строительства едва покрывают 20% от необходимого.

«Получить разрешение стало сложнее, сказались налоговые реформы»

Поскольку Кыргызстан является членом Евразийского экономического союза (ЕАЭС), существуют требования, регулирующие цены внутри организации. Например, строительные материалы импортируются из третьих стран по низкой цене, но взимаются дополнительные антидемпинговые пошлины, чтобы сравнять с высокими ценами на внутреннем рынке.

Эксперты отмечают, что на рост цен на рынке влияет и цена рабочей силы. Оплата растет с каждым годом. Раньше много рабочих приезжало из Узбекистана. В октябре было утверждено новое положение о порядке пребывания иностранцев в Кыргызстане. Согласно ему, если гражданин третьей страны (за пределами ЕАЭС) приедет в Кыргызстан работать на стройке, у него будет возможность находиться в Кыргызстане только 60 дней. После этого ему необходимо покинуть страну и повторно он сможет въехать только через 60 дней. Для граждан стран ЕАЭС этот срок пребывания выше - 90 дней.

По мнению экспертов Ассоциации молодых предпринимателей (ЖИА), процедура получения официального разрешения на привоз работников из третьей страны на постоянное трудоустройство сложна и требует большого количества документации. Официально долгосрочный ввоз стоит от 700 до 1200 долларов.

Начальник отдела юридического обеспечения ассоциации Бакыт Сартмаметов привел примеры еще двух ситуаций, усложняющих процедуры строительства. Они связаны с регулированием строительного бизнеса и налоговым администрированием, которые в последнее время активно реализует правительство:

«Одним из факторов, влияющих на цены на рынке жилья, являются разрешительные документы. Сегодня существует установленный порядок, особое положение. Но недавно Госстрой разработал новый регламент. В проектных институтах отметили, что эта процедура значительно усложнилась. Однако мы не полностью ознакомились с этим документом. Вот почему большинство людей не знают, какие перемены грядут и какие неожиданности они принесут. Во-вторых, строительные материалы сегодня дорожают. Кроме подорожания самих материалов, в рамках налоговой реформы утвержден порядок перевозки строительных материалов после их прибытия в Кыргызстан. Это порядок получения электронных накладных и электронных счет-фактур. В связи с тем, что большинство предпринимателей, поставляющих стройматериалы на рынок, к этому не были готовы и официально получить их очень сложно, строительные компании сталкиваются с трудностями при приемке материалов. Если вы получите их с официальными документами, цены автоматически вырастут. Если без них, то можно приобрести дешевле, но поскольку нет документа, подтверждающего происхождение товара, могут быть последствия».

Цена на жилье зависит от района

Независимый центр оценки и анализа «Бизнес Эксперт» постоянно проводит мониторинг рынка недвижимости Кыргызстана. Аналитики центра проанализировали рынок жилья Бишкека в августе. По их подсчетам, к этому времени 56 строительных компаний строили в столице 288 объектов.

Обычно цена жилья на рынке недвижимости связана с такими факторами, как «близость к торговому центру», «развитая инфраструктура», «престижность региона».

Компания делит рынок недвижимости Бишкека на пять районов. Центр города ограничен проспектом Чуй на севере, улицей Шопокова на востоке, улицей Боконбаева на юге и улицей Турусбекова - на западе. Район между Жибек Жолу - Ахунбаева и 7 апреля – бульваром Молодая Гвардия называется центральной частью. Квадрат, ограниченный улицей Ахунбаева, проспектами Чингиза Айтматова, Абсамата Масалиева и улицей Дооронбека Садырбаева называется Западным районом. Южный округ включает микрорайоны, расположенные в южной части города. Территории на окраинах города называются периферийными районами.

Согласно анализу центра «Бизнес Эксперт», 35% жилья строится в центральной части города. Еще 30% строится в пригороде, 26% - на юге столицы.

Цена квартир составляет от 500 долларов до 2 тысяч долларов за квадратный метр при условии полной оплаты. Большинство из них продаются по цене от 700 до 900 долларов.

Цены на квартиры в центре города за год выросли на 24%, или на $217.

Согласно международным нормам, на каждого человека должно приходиться не менее 18 квадратных метров жилья. Однако, по официальной статистике, сегодня в Кыргызстане на одного человека в среднем приходится лишь 13 квадратных метров.

Перевод с кыргызского, оригинал статьи здесь