Правда, это было временным явлением, связанным с плавающей процентной ставкой, зависящей от ключевых межбанковских ставок. Но ипотека в странах Западной Европы в любом случае остается одной из самых дешевых в мире, составляя в среднем 3-4% в год. Есть страны, где ипотека еще дешевле. Например, в Японии жилье можно взять под 1% на 30 лет. В Кыргызстане это нереально. По крайнее мере, сейчас. Специалист по кредитованию Максат Долотбаков объясняет причины.
Дорогие источники финансирования
Кредиты – те же товары, перепродаваемые в магазинах со своей наценкой. Только вместо покупки товара финансовые учреждения привлекают деньги: выпускают ценные бумаги, открывают депозиты, сами берут кредиты... Себестоимость этих денег в Кыргызстане очень высокая. Например, доходность облигаций банков составляет от 14% и выше, депозиты открывают не ниже 10%, а ставки по кредитам от зарубежных банков доходят до 20%. Другими словами, за привлеченные 1000 сомов сами банки переплачивают до 200 сомов. Добавляем сюда наценку при выдаче ипотеки гражданам и получаем сегодняшние средние 17-25%.
Чем дешевле банк сможет привлечь средства, тем под меньшие проценты он выдает ипотеку. Государственная ипотечная компания начала выдачу кредитов для жилья под 10% годовых за счет дешевизны средств Кыргызско-Российского фонда развития. Но получить их может не каждый банк.
«У каждого кредитного учреждения свой индивидуальный источник финансирования. Некоторые банки привлекают деньги инвесторов, акционеров. «Росинбанк» в начале своей деятельности не открывал депозитов. Был российский банк, который инвестировал деньги. Потом только начал работать по депозитам. Есть банки, которые, наоборот, работали за счет депозитов, когда своих денег было мало. Есть кредитные союзы, которые держатся на средствах самих членов союза», - рассказывает специалист.
Высокие риски
Другим важным фактором при формировании ставок кредитов, в том числе, ипотеки, является экономическая стабильность страны. В той же Дании инфляция последние три года не поднималась выше 0,8%. Уверенность в стабильности позволяет банкам рассчитать свои доходы на многие годы вперед.
В Кыргызстане три года назад инфляция достигла 10,5%, а по итогам 8 месяцев этого года зафиксирована дефляция на уровне 2,7%. Финансовые учреждения просто не знают, как сложится экономическая ситуация в стране в ближайшие 3-4 года. Поэтому высокие риски закладываются в ставки кредитов. Среди других рисков банков – нестабильный курс валюты и возвратность долгов.
Когда может подешеветь ипотека?
Вариантов несколько. Могут появиться альтернативные источники кредитования. Например, какие-нибудь крупные международные финансовые организации предоставят дешевые кредиты банкам для выдачи ипотеки либо государство привлечет зарубежные средства. Или же банки резко снизят процентные выплаты по депозитам. Но к этому должны быть готовы сами граждане.
«Вопрос в том, согласятся люди хранить свои деньги на депозитах под 4-5% в год. И хранить их длительное время. У нас депозиты открывают на год-два, максимум - три года. Некоторые – до востребования, то есть могут забрать свои кровные в любой момент. Для банка это не самый стабильный источник финансирования», - поясняет Максат Долотбаков.