С резким ростом популярности жилищных кооперативов выяснилось, что в Кыргызстане отсутствуют конкретные правила их деятельности. Компании ставят свои условия, не отчитываются о денежных потоках, не гарантируют сохранность вкладов... Сотни человек стали жертвами кооперативов, называя их мошенниками. Но еще больше людей, благодаря кооперативам, получили заветную жилплощадь. Власти страны пока не знают, как правильно регулировать деятельность подобных структур.
Профильные ведомства не имеют единой позиции по жилищным кооперативам. Нацбанк усмотрел в их работе признаки финансовых пирамид, Министерство юстиции указывает на добровольный характер объединений, а Госипотечная компания относит вид их деятельности к финансовым услугам. Действующие кооперативы просят ввести временный запрет на создание новых компаний, пока не будут приняты понятные и четкие законы.
ЧТО ЕСТЬ ЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ?
Если вкратце, их деятельность построена на схеме финансовой взаимопомощи. Игра в «черную кассу» в крупных масштабах. Люди собирают деньги и по очереди покупают друг другу жилье. В отличии от банков здесь вкладчики являются не клиентами, а участниками кооперативов.
«Жилищные кооперативы – это объединения вкладчиков. Они не работают с заемными средствами и поэтому их деятельность не регулируется надзорными органами. Взять финансово-кредитные учреждения - те получают лицензию Нацбанка, потому что работают с кредитными средствами. Жилищные кооперативы могут работать после регистрации в Министерстве юстиции и получения свидетельства. Они не получают лицензию Госслужбы регулирования и надзора за финансовым рынком или других контролирующих органов», - поясняет представитель Госфиннадзора Эрдос Айсаракунов.
Но добровольный характер деятельности кооперативов, когда она затрагивает судьбы тысяч человек, обязывает контролировать рынок. В случае мошенничества виноватым остается государство, которое не смогло защитить интересы рядовых граждан. Но как вести контроль - никто не знает.
В конце апреля госорганы собрались в здании МВД, чтобы попытаться прийти к общему пониманию. Участвовали представители всех ведомств, которые могут иметь отношение к регулированию рынка кооперативов, представители компаний и гражданские активисты. Сошлись на том, что главной проблемой в работе кооперативов является отсутствие прозрачности. Участники сами толком не знают, как все устроено и в чем заключаются риски. Как итог этого незнания – по стране уже насчитываются сотни пострадавших от рук вероятных мошенников.
«В их работе просматривается отсутствие ясности и прозрачности, не подкреплены гарантиями собираемые от вкладчиков денежные средства, предназначенные на покупку жилья. В настоящее время имеются уголовные дела в связи с поступившими заявлениями граждан, число пострадавших составляет 198 человек, общий материальный ущерб составляет более 121 миллион сомов. Такие факты вызывают серьезную обеспокоенность», - рассказал замглавы МВД Нурбек Абдиев.
Читайте также В Кыргызстане растет недовольство жилищными кооперативамиКАК ОНИ ДОЛЖНЫ РАБОТАТЬ?
Единственным документом, регулирующим работу кооперативов, является закон «О кооперативах» от 2004 года. Норматив гласит, что органы власти должны содействовать развитию кооперативов и не вправе вмешиваться в их хозяйственную деятельность. Управляется кооператив общим собранием, а не только организаторами. Члены кооператива должны избрать ревизионную комиссию, которая контролирует финансовую и хозяйственную деятельность объединения. Но на деле этого не происходит, отметил на собрании начальник отдела в Управлении надзора за небанковскими организациями Национального банка Кутман Шакиров:
- Кооперативы заявляют, что работают в рамках закона «О кооперативах» и полностью соответствуют его требованиям. Но не все положения закона соблюдаются. У них отсутствуют ревизионные комиссии, прозрачность. Согласно закону «О кооперативах», высшим органом – самым главным органом управления - является общее собрание членов кооператива. Не часть, не половина, а все. Каждый член кооператива имеет один голос. Кроме этого, у членов кооператива есть право избирать членов правления – генерального директора, наблюдательный совет – а также быть избранным в органы управления. К сожалению, в настоящее время мы этого не видим.
По данным Министерства юстиции, на сегодняшний день зарегистрирован 151 некоммерческий кооператив. Они делятся на жилищные, жилищно-строительные и жилищно-эксплуатационные кооперативы.
В 2020 году Государственная ипотечная компания открыла свой жилищный кооператив - «Ак Босого», который на сегодня является единственной государственной структурой подобного типа. В ГИК считают, что уполномоченным органом по контролю кооперативов должен стать Национальный банк.
«Поскольку кооперативы предоставляют финансовые услуги, осуществляют прием вкладов населения с дальнейшим предоставлением прав по приобретению жилья, соответственно, они должны регулироваться со стороны соответствующих уполномоченных органов. В нашем случае это Национальный банк. Мы со своей стороны года два назад разработали финансовую модель для нашей дочерней компании «Ак Босого». Применялся механизм немецкой модели кооперативов - это своего рода механизм работы кассовой взаимопомощи. Данная организация имеет свой уставный капитал, прошла процедуру лицензирования, регулируется со стороны Национального банка и имеет членство в Агентстве по защите депозитов. Другими словами, все вклады находятся под защитой. В любой момент гражданин может обратиться и вернуть свой вклад», - рассказал на собрании госорганов заместитель председателя ГИК Аман Омуров.
В Кыргызстане на одного человека приходится всего 13 квадратных метров жилья.
Нацбанк в свою очередь поясняет, что не может регулировать деятельность кооперативов, так как они проводят свои финансовые операции без каких-либо разрешительных документов. По словам официального представителя НБКР Аиды Карабаевой, в деятельности обещающих приумножить средства граждан для покупки жилья организаций прослеживаются элементы финансовых пирамид:
Аида Карабаева.
- На сегодняшний день долгосрочные кредиты на приобретение жилья и авто выдают финансово-кредитные организации, имеющие лицензию Национального банка. Так как это банковские операции, по закону они должны быть лицензированы согласно образцам документов, размещенным на сайте Национального банка. Предприятия, ведущие деятельность без лицензии, работают незаконно. Потому что для проведения банковских операций они обязательно должны получить лицензию Нацбанка. А если прельщают очень выгодными условиями и выдают долгосрочные кредиты на приобретение жилья или крупного имущества, то это может оказаться финансовой пирамидой.
НУЖНЫ ЛИ КООПЕРАТИВЫ?
Экономист Кубан Чороев напоминает, что жилищные кооперативы успешно работали еще в советское время. Для развития рынка кооперативов сегодня нужно обеспечить ясную законодательную базу, считает он.
«Во многих наших южных микрорайонах есть дома, которые в советское время были построены жилищно-строительными кооперативами. Человек становился членом кооператива и годами вносил паевые средства. Потом, когда дом был построен, гражданин при внесении достаточной суммы паевых взносов заселялся в квартиру. В Бишкеке тысячи обладателей таких квартир. Но после развала Советского Союза многие участники программ стали собственниками квартир. Советская система кооперативов была классической. Там всегда должна быть прозрачность», - отмечает эксперт.
Сотрудница Государственной ипотечной компании Жылдыз Бекбаева объясняет увеличение числа клиентов кооперативов вынужденной мерой в условиях недоступности жилья для широких слоев населения. Рыночные ставки ипотеки в частных банках достигают 22-23%:
Жылдыз Бекбаева.
- За 30 лет государство не взяло в свои руки вопрос обеспечения населения жильем. Решение этого вопроса постоянно отодвигалось, и мы пришли к такому положению. К примеру, на одного человека в Кыргызстане приходится 13 квадратных метров жилья. В Европе - это 40-50 квадратных метров. В Кыргызстане высока потребность в жилье, поэтому [люди] не обращают внимания на риски таких кооперативов.
Ранее жилищные кооперативы «Ихсан», AIS Home, Best Way и «Келечек» ответили на заявление Нацбанка о признаках финансовых пирамид в подобных организациях. Они заявили, что граждане объединяются в жилищные кооперативы, потому что не имеют возможности получить ипотеку в банках или через государственные жилищные программы.
В своем обращении представители кооперативов посетовали, что государство вместо поддержки кооперативного движения через Нацбанк обвиняет их в создании финансовых пирамид, тем самым обостряя социальное напряжение и настраивая граждан против себя.
Акинай Бекмурзаева, руководитель одного из крупнейших кооперативов страны - «Ихсан» - на собрании с госорганами предложила временно запретить регистрировать новые объединения, чтобы сначала привести в порядок законодательную базу.
Акинай Бекмурзаева.
«Нужно ввести мораторий на открытие таких некоммерческих организаций, пока мы не разберемся с действующими. Проведите, пожалуйста, аудит в каждой организации. Выявите прозрачность использования средств, какие кооперативы используют их правильно, в каких есть нарушения. Чтобы простой народ не вводить в паническое состояние», - обратилась она.
Конкретных результатов госорганы на собрании не добились, но решили продолжать вести совместную работу. Одной из первых задач станет обсуждение вопроса, какой надзорный орган должен регулировать деятельность кооперативов.
В жилищные кооперативы в основном обращаются граждане, нуждающиеся в собственном жилье, но не имеющие достаточных на это средств или находящиеся в трудовой миграции. Кооперативы стали альтернативой для приобретения жилья и тех, кто не имеет возможности получить ипотечный кредит.
Читайте также
Стройматериалы дорожают, квартиры дешевеют. Как рынок недвижимости переживает кризисРуководитель жилищного кооператива S-LINE останется под стражей еще месяцКооператив «Ихсан» прокомментировал ситуацию вокруг компанииСовет улемов ДУМК принял фатву по поводу жилищных кооперативов