Ссылки для упрощенного доступа

28 мая 2022, Бишкекское время 01:10

Жилищные кооперативы – шанс для обретения собственного жилья или...


Одно из строящихся зданий в Иссык-Кульской области. Фото не имеет отношения к статье.

В последние годы в Кыргызстане увеличилось количество организаций, именующихся жилищными кооперативами. В их офисах всегда оживленно - клиенты ищут финансовую поддержку для приобретения жилья или автомобиля. Кооперативы отмечают, что при их поддержке сотни граждан обрели собственное жилье. В то же время некоторые считают, что в деятельности кооперативов есть большие риски.

Бахтияр Жамилов 4 февраля заключил договор на получение финансирования на приобретение дома с одним из жилищных кооперативов. Ему обещали через шесть месяцев выдать кредит в 1,5 млн сомов сроком на десять лет.

«Я уже много лет не могу купить себе дом. В этом году вернулся из России, и люди мне рассказали, что компания «Ихсан» помогает приобрести жилье. Если внести первоначальный взнос в размере 25%, то за 6 месяцев они построят тебе дом. Есть [взносы] по 30% и 50%. Я выплатил 25% и составил договор на приобретение дома. Подписал договор на 2 млн сомов, в первый месяц надо выплатить 3%. Это 60 000 сомов. Я заплатил 560 тысяч сомов – это 25% и 3%. Моя очередь подойдет через 6 месяцев. Чтобы выплатить остальную сумму я намерен поехать на заработки в Россию», - рассказывает Жамилов.

Но Бахтияра стали одолевать сомнения - после того, как он выслушал разные мнения. Теперь он переживает по поводу непонятных обстоятельств в договоре и безопасности своего вклада:

- Дом отдадут мне. Но до выплаты всего долга необходимые документы будут под арестом. Только после полной выплаты документы передадут мне. Через неделю я пошел туда и встретил юриста, работающую там, и спросил: «Что будет, если я захочу вернуть свои деньги?» Она ответила: «Можете вернуть свои деньги. Удержат 50%. С 60 тысяч удержат 30 тысяч сомов и вернут ваши средства». Я спросил: «Могу ли я не опасаться? Пришел, потому что уже два-три дня не сплю и думаю об этом». Она ответила, чтобы я не волновался, что я получу свой дом.

На данный момент нет точных данных о количестве таких жилищных кооперативов в Кыргызстане, государство не проводит надзорную политику в этом направлении. По неофициальным данным, в стране около 70 таких организаций.

Схема работы жилищных кооперативов устроена так: желающий приобрести недвижимость должен внести 25-30% от стоимости жилья в кооператив, после чего он ждет своей очереди в течение 2-6 месяцев. Недостающую сумму кооператив выплачивает за счет взносов новых вкладчиков. Кроме того, вкладчики выплачивают членские взносы на период выплаты своего долга, в год это выходит 2-4% от всей суммы. Эти средства направляются на деятельность самого кооператива. Некоторые кооперативы регистрируют на себя приобретенный дом и обещают переоформить на вкладчика после выплаты долга. Другая часть сразу оформляет недвижимость на имя кооператива и передает ее вкладчику в качестве долгосрочного займа. Безопасность средств, собираемых от вкладчиков и направляемых на покупку недвижимости, и права потребителей никакими гарантиями не подкреплены.

Кроме того, есть и такие, кто относится к деятельности таких жилых кооперативов с опасением. Они считают, что такие структуры в Кыргызстане работают по принципу пирамид.

Взаимное сотрудничество или пирамида?

На начало февраля жилищный кооператив «Келечек» оказал финансовую поддержку на приобретение жилья 550 своим членам, еще 1200 граждан стали новыми членами организации и встали в очередь на приобретение недвижимости. Структура кооператива состоит из общего собрания членов организации, совета и руководства. У каждого члена кооператива есть личный кабинет на сайте организации, откуда можно наблюдать за проводимой работой, отслеживать очередь на приобретение жилья. Заместитель председателя кооператива Адилет Абыканов не согласен с тем, что жилищные кооперативы должны получать лицензию для осуществления своей деятельности:

- Мы работаем на основе закона «О кооперативах» и Гражданского кодекса. Закон принят в 2004 году и с тех пор не менялся. Мы направляли письма, чтобы переработать закон. Нынешние кооперативы в своей работе опираются на пункт «Другие виды» в этом законе. Но в этом пункте надо прописать детали, касающиеся того, как должны работать, что не должны ставиться сроки и должна быть очередь, и переработать его. Мы это признаем. На основании закона у каждого члена кооператива есть паевые вклады. Мы не выдаем кредиты, не начисляем проценты. Строим дома за счет паевых вкладов, а выплаты делим на части. Это не подпадает под лицензирование.

В Объединении юридических лиц «Союз Кооперативов Кыргызстана» отметили, что деятельность подобных структур не регулируется действующими законами. Закон «О кооперативах» относится к кооперативам по строительству многоквартирных домов и жилищно-эксплуатационным. То есть, в законе определены отношения людей, объединившихся для совместного строительства многоэтажного дома и последующего его управления. Представители объединения считают, что законы «О кооперативах» и «О товариществах собственников жилья» никак не регулируют деятельность нынешних жилищных кооперативов.

Руководитель объединения «Союз Кооперативов Кыргызстана»» Айнура Иманбекова напоминает, что пробелы в законах несут риски для прав вкладчиков, которые вносят средства в кооперативы в надежде приумножить их:

Айнура Иманбекова.
Айнура Иманбекова.

- Со стороны членов организации должен быть контроль за соблюдением прав, обязанностей такими жилищными кооперативами, прав, обязательств руководства при сборе таких крупных средств, порядком принятия решений, отчетностью и распределением поступающей прибыли. Это нигде не прописано. Значит, нет никаких правовых оснований для определения деятельности такого кооператива. Если провести исследование, можно увидеть, что нет единой правовой базы, где все прописано четко. Все это создает большие риски.

Иманбекова добавила, что в этом случае растет количество рисков и, возможно, произойдет социальный взрыв, когда ситуация дойдет до критической точки, и больше всего пострадает самый незащищенный слой населения.

По мнению эксперта по финансовым вопросам, одного из основателей жилищного кооператива Silk Way Кубана Чороева, установление кооперативами сроков на приобретение имущества относится к принципам финансовых пирамид, и их деятельность необходимо регулировать на законодательном уровне:

- В апреле нашему кооперативу исполнится четыре года. Тогда не было ни одного кооператива. Через два года все начали открывать что-то наподобие нашего кооператива. Все желающие стали открывать кооперативы, не понимая принципов кооперации и считая, что «можно делать и так». Конечно, закон это позволяет. Но в законе есть много недостатков. Это принципы открытости и постоянного обучения участников. На сегодня в кооперативах эти принципы не соблюдаются. Построены они, как бизнес-модель. Поэтому есть риски для членов кооперативов, созданных по схеме пирамиды.

У государства нет единой политики

Как контролирующий орган Национальный банк не может регулировать деятельность нынешних жилищных кооперативов, потому что они проводят свои финансовые операции без каких-либо разрешительных документов. По словам официального представителя НБ КР Аиды Карабаевой, деятельность, обещающая собрать средства граждан, приумножить их, чтобы гражданин смог приобрести жилье, похожа на элементы финансовых пирамид:

Аида Карабаева.
Аида Карабаева.

- На сегодняшний день долгосрочные кредиты на приобретение жилья и автомобиля выдают финансово-кредитные организации, имеющие лицензию Национального банка. Так как это банковские операции, по закону они должны быть лицензированы согласно образцам документов, размещенным на сайте Национального банка. Предприятия, ведущие деятельность без лицензии, работают незаконно. Потому что для проведения банковских операций они обязательно должны получить лицензию Нацбанка. А если искушают очень выгодными условиями и выдают долгосрочные кредиты на приобретение жилья или крупного имущества, то это может оказаться финансовой пирамидой.

У государственных органов неоднозначное мнение о деятельности жилищных кооперативов. Позиции Государственной службы регулирования и надзора за финансовым рынком и Нацбанка различаются. Госфиннадзор не согласен, что эти кооперативы должны получить лицензию регулятора для проведения финансовых операций. Вот как это разъяснил представитель ведомства Эрдос Айсаракунов:

- Жилищные кооперативы – это объединения вкладчиков. Они не работают с заемными средствами и поэтому не регулируются надзорными органами. Взять финансово-кредитные учреждения - они получают лицензию Нацбанка, потому что работают с кредитными средствами. Жилищные кооперативы могут работать после регистрации в Министерстве юстиции и получения свидетельства. В основном, внимание надо уделять на это. Поэтому они не получают лицензию Госслужбы регулирования и надзора за финансовым рынком или других контролирующих органов.

Жилищные кооперативы «Ихсан», AIS Home, Best Way и «Келечек» ответили на заявление Нацбанка. Они отметили, что «граждане объединяются в жилищные кооперативы, потому что не имеют возможности получить ипотечные кредиты в банковской системе или через государственные жилищные программы».

В своем заявлении представители кооперативов заявили, что «государство вместо поддержки кооперативного движения через Нацбанк обвиняет их в создании финансовых пирамид, тем самым обостряет социальное напряжение и настраивает граждан против себя». Также они призвали Национальный банк и соответствующие органы «обратить внимание на нынешние вызовы и социальные проблемы, оказать государственную поддержку кооперативам и начать созидательное сотрудничество».

В основном в жилищные кооперативы обращаются граждане, нуждающиеся в собственном жилье, но не имеющие достаточно средств или находящиеся в трудовой миграции. Законы Кыргызстана не ограничивают деятельность кооперативов, которые стали альтернативой тем, кто не имеет возможности получить ипотечный кредит.

В финансовые пирамиды граждане, желающие приобрести жилье, автомобили или земельные участки, вносят часть суммы, остальная покрывается за счет новых клиентов. Средства, собранные от новых членов организации, покрывают долги предыдущих клиентов. Уголовный кодекс КР запрещает деятельность финансовых пирамид.

По данным МВД, за I полугодие прошлого года было зафиксировано 906 фактов деятельности финансовых пирамид, материальный ущерб составил примерно 35 млн сомов.

Перевод с кыргызского, оригинал статьи здесь

Форум Facebook

XS
SM
MD
LG