Ссылки для упрощенного доступа

24 мая 2024, Бишкекское время 18:29

«За год цены выросли на 45%». В крупных городах Кыргызстана дорожает недвижимость


Иллюстративное фото.
Иллюстративное фото.

В городах Бишкеке и Оше резко выросли цены на недвижимость. Статистические данные свидетельствуют о том, что с начала года стоимость квартир и частных домов выросла более чем на 10%. По сравнению с аналогичным периодом 2022 года рост составил 45%.

В чем причины подорожания жилья в крупных городах КР?

Инфляция, стройматериалы

Государственное учреждение (ГУ) «Кадастр» ведет постоянный мониторинг рынка недвижимости КР и анализирует ситуацию на нем. По данным этого ведомства, стоимость жилья в Бишкеке и Оше растет с начала прошлого года.

При этом в столице преобладает спрос, тогда как в Оше больше - предложение. Согласно подсчетам ГУ «Кадастр», в 2022-м в Бишкеке «количество сделок купли-продажи с жилыми домами и квартирами выросло на 16% и 3,5% соответственно». В то время как в Оше по сравнению с 2021 годом на рынке индивидуального жилья наблюдался спад на 21,47%, а на рынке квартир ‒ на 1,3%.

Главный специалист по анализу рынка недвижимости ГУ «Кадастр» Айдар Сукенбаев говорит, что сейчас стоимость жилья и земли в Бишкеке и Оше выросла на 30%:

«В последнее время наблюдается резкий скачок цен на недвижимость. Так, в 2022-м они значительно выросли по сравнению с предыдущим годом. И эта тенденция сохранилась также в первые месяцы этого года. Особенно это заметно в отношении квартир в Бишкеке и Оше. К примеру, стоимость однокомнатных квартир 104 серии в январе 2023-го выросла на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Двухкомнатные квартиры подорожали на 22%, а трехкомнатные ‒ на 26%. Такой же рост наблюдается в отношении квартир серий 105-308, индивидуальной планировки. А в Бишкеке повысились цены и на частные дома, которые в январе 2022-го стоили примерно 7,5 млн сомов: сегодня взлетели до 9,9 млн сомов. То есть рост составил 30%, где 15% - это инфляция, таковы ее официальные показатели на сегодня. Кроме того, свое влияние оказывают повышение стоимости ГСМ и политическая ситуация».

Глава строительной компании «Эмарк Групп» и председатель комитета по строительству Торгово-промышленной палаты КР Чолпонбек Акматов объясняет рост цен на недвижимость подорожанием строительных материалов:

«Во-первых, выросла стоимость стройматериалов, из-за чего себестоимость одного квадратного метра жилья увеличилась примерно на 150-160 долларов. К примеру, кирпич, который мы раньше покупали примерно за 6 сомов, сегодня стоит около 12-13 сомов. Выросла в цене и рабочая сила, так как многие наши строители в 2021 году уехали в Россию. Узбекистан, Казахстан и Таджикистан 80-90% стройматериалов производят сами. В Кыргызстане же, наоборот, все, кроме кирпича и бетона ‒ почти 80% ‒ импортируется. Если раньше завозили в основном из Китая и Турции, то теперь из России. Лифты, трубы, отделочные материалы ‒ все это привозное. Выросла и стоимость земли, почти на 20-30%. Дизельное топливо подорожало. Все это в итоге потом включается в окончательную стоимость [недвижимости]».

По данным Нацстаткома КР большая часть используемой в строительстве арматуры в 2022 году поступила из России, при этом цена товара выросла на 12-25%. Что касается импортных лифтов, то 75% их поступило из Китая, а 20% -из Турции. Стоимость такого оборудования увеличилась с 45% до 70%. Также на 30-45% подорожали отделочные материалы.

Рекордный рост

В эти дни на портале Stroka.kg на продажу выставлено около 6 тысяч 700 объектов недвижимости. Каждый день там появляются десятки новых объявлений о продаже или сдаче квартир, еженедельно проводится анализ этих предложений, по которому можно отследить динамику цен.

При этом в расчет не берутся квартиры гостиничного типа, для мониторинга ориентируются на 1-2-3-комнатные квартиры от 30 до 100 квадратных метров.

Согласно данным этого портала, средняя стоимость квартиры в Бишкеке по состоянию на 13 февраля составила 1104 доллара за квадратный метр. Это рекордная цена за период с 2015 года. Тогда квадратный метр жилья в Бишкеке в среднем стоил 1053 доллара. Позже стоимость недвижимости в столице только падала, достигнув 721 доллара за квадратный метр в 2020 году.

Елена Гононова - как заработать на жилье и как его правильно выбрать
please wait

No media source currently available

0:00 0:28:22 0:00

Как показывает анализ, за последний месяц цены на квартиры в городе выросли на 11%. А с начала 2022 года рост составил 45%. Примерно тогда же и начала дорожать недвижимость Бишкека, о чем свидетельствуют и статистические данные. Небольшое снижение наблюдалось в августе прошлого года, но в сентябре цены вновь поползли вверх.

Сентябрьская паника

Рост цен на недвижимость начался в этом месяце не случайно. Объясняется это двумя причинами, первая связана с вторжением России в Украину, вторая – с вооруженным конфликтом на границе Кыргызстана с Таджикистаном.

Так, 21 сентября 2022 года в РФ был принят указ о частичной мобилизации, что спровоцировало массовый отток россиян из страны, в том числе в республики Центральной Азии. Приезд так называемых релокантов способствовал резкому росту стоимости аренды жилья в Бишкеке и Оше. На фоне этого стала увеличиваться в цене и сама недвижимость.

Тогда же произошли события, которые повлияли на подорожание частных домов и земельных участков.

Из-за начавшихся 14 сентября столкновений на кыргызско-таджикской границе тысячи жителей Баткенской области КР вынуждены были покинуть свои дома. После урегулирования ситуация, большая их часть уехала обратно, но оставшиеся в Бишкеке и Чуйской области стали приобретать жилье и земельные участки. В итоге возросший спрос на недвижимость стал катализатором для роста цен на жилье.

Житель города Бишкека Асылбек Зиябаев рассказывает, что с октября 2022 года они с другом четыре месяца ездили по Сокулукскому, Московскому и Жайылскому районам Чуйской области, чтобы приобрести частный дом, и мужчины были удивлены, тому, как быстро и значительными темпами растут цены на недвижимость:

«Мы с другом рассчитывали, что можно будет купить жилье примерно за 20 тысяч долларов. Когда мой родственник осенью 2021 года покупал себе жилье, то в Соколукском и Московском районах за 20-25 тысяч долларов продавались хорошие дома. Мы нашли на продажу четырехкомнатный дом по улице Ленина в Сокулуке с участком в 20 соток, к которому впридачу шли также 5 гектаров пахотных земель в поле. В конце 2021 года нам сказали, что просят за все это 25 тысяч долларов. А в октябре прошлого года уже озвучили цену в 4 млн сомов (примерно 50 тысяч долларов). И почти все частные дома, которые стоили довольно дешево, выросли в стоимости как минимум в два раза. Цены на жилье и землю в Сокулукском, Московском и Жайылском районах резко выросли с сентября [2022 года]. Мы стали расспрашивать, и нам сказали, что бежавшие из-за боевых действий на кыргызско-таджикской границе жители Баткенской области массово скупают здесь недвижимость. Мы искали четыре месяца, но так и не смогли купить дом, поэтому недавно приобрели в новостройке Мурас-Ордо участок в 4 сотки за 10 тысяч долларов».

Бекнур Атаханов, директор агентства недвижимости Apartment, говорит, что стоимость аренды недвижимости, которая резко взлетела из-за наплыва спасающихся от мобилизация россиян, сейчас стала снижаться. А вот на продажу ценник жилья, по его словам, растет:

«С начала года стоимость аренды падает. Похоже, что 80% приехавших россиян, уехали обратно. Все квартиры, которые мы помогли сдать, освободились через 3-4 месяца, и цены [на съем] стали падать. Но все равно они дороже прежних расценок, в среднем, на 20%. А вот стоимость жилья на продажу растет, причем уже как год [наблюдается такая тенденция]. Наша компания также занимается строительством, и мы видим, что цены растут весь последний год. В основном это связано с инфляцией и подорожанием стройматериалов. Возможно, на наш рынок недвижимости повлияет и землетрясение в Турции. Сейчас многие стали продавать свое жилье, из-за этого цены могут немного просесть».

Действия властей КР по реформированию налоговой сферы с начала 2022 года бизнес-сообщество расценивает как дополнительное бремя. По словам предпринимателей, дополнительная нагрузка для производителя в итоге становится расходами покупателя. Глава Ассоциации поставщиков и дистрибьюторов Гульнара Ускенбаева говорит, что из-за внешних и внутренних факторов нагрузка на бизнес растет, что сказывается на рядовых потребителях:

«Мало того, что влияют неблагоприятные экономические факторы, так и изменения в законах сказались на бизнесе. Весной прошлого года были проблемы с внедрением электронных счетов-фактур и установкой контрольно-кассовых машин (ККМ). Это административные процедуры. И честно говоря, это не приносит доходов в бюджет, но грузом лежит на бизнесе. Это не просто налог, а дополнительное бремя - по тому, как собирается этот налог. И надо понимать, что это бремя сначала ложится на бизнес, а потом и на плечи простых людей. В итоге в цену продажи включаются дополнительные расходы, которые возникают у предпринимателей. Бизнес не может работать себе в убыток, иначе ему придется закрыться, и никто от этого не выиграет».

Власти хотят навести порядок в строительстве

Часто можно услышать мнения, что в годы независимости строительство многоэтажных домов в Бишкеке велось хаотично, а за качеством никто не следил. Эксперты приводят примеры того, как стройкомпании с целью сделать жилье более доступным использовали недорогие материалы и технологии. Теперь же власти страны обещают тщательно проверять качество строительства.

Президент КР Садыр Жапаров в недавнем интервью государственному информационному агентству «Кабар» заверил, что отныне государство будет следить за качеством строительства:

«Мы с 2020 года приводим в порядок механизмы контроля за строительством многоэтажек. Надзор усилен. Недавно мы провели реформы в Госстрое. Впредь будет «единое окно». Бишкекглавархитектура будет в ведении столичной мэрии и проводить работы по упорядочению строительства в городе… На сегодня выявлены 74 многоэтажных дома, которые были построены незаконно. Их участки не прошли трансформацию. Они взяли землю в аренду на пять лет и, построив дома, продали квартиры в них. Там сейчас живут люди. Есть дома, которые построены на красной линии… Теперь все они обращаются с просьбой узаконить их объекты.

Отныне мы можем узаконить только те строящиеся дома, которые не вышли за красную линию. Хаотичной застройки больше не будет, и качество новых домов будет под контролем государства».

До последнего времени строительные компании Кыргызстана сначала продавали квартиры в будущем доме, то есть брали деньги у населения, и только потом приступали к строительству. И было немало случаев, когда в надежде приобрести жилье по цене ниже рыночной покупатели заранее отдавали средства, но в итоге оставались и без денег, и без квартиры. Теперь власти страны планируют изменить этот порядок.

Так, на днях председатель кабинета министров КР Акылбек Жапаров на заседании Жогорку Кенеша заявил, что будет внедряться механизм включения банка в качестве гаранта в сделке между покупателем и стройкомпанией:

«Мы предпримем все меры, чтобы дольщик не оказался обманутым. К сожалению, не удавалось завершить эту работу, но к концу первого квартала мы ее закончим. Строительная компания должна строить дома на свои средства или за счет кредита. А банк-посредник будет выступать гарантом. То есть будущие покупатели будут вносить деньги на депозит [в банке], с которого под минимальные проценты будет финансироваться строительство дома. То есть одним выстрелом мы убиваем двух зайцев. Некоторые стройкомпании, где-то может быть 30%, вместо того, чтобы достроить один дом, роют 2-3 котлована и начинают собирать с клиентов деньги. Отныне такие действия будут пресекаться на государственном уровне».

Очевидно, что вводимые властями новые требования и правила в строительной сфере направлены на повышение качества возводимого жилья и обеспечение прав потребителей. Но в последнее время в столице идет повышение тарифов на электроэнергию, питьевую воду, сбор мусора и проезд в общественном транспорте.

В конце января представитель Нацбанка КР на пресс-конференции назвала повышение тарифов одним из рисков, которые могут обусловить дальнейший рост инфляции в стране. Скажется ли это и на рынке недвижимости - пока неясно.

NO

Перевод с кыргызского. Оригинал здесь.

Форум Facebook

XS
SM
MD
LG