Почему в Кыргызстане не развивается рынок ипотечного кредитования?

Власти страны считают, что это облегчит нагрузку на республиканский бюджет, который является основным источником финансирования ГИК, и позволит увеличить количество выдаваемых кредитов. Но у граждан, стоявших в очереди на покупку жилья, такая ситуация вызывает вопросы.

Проживающая в городе Таш-Кумыре Гульзада собиралась приобрести недвижимость через ГИК, для чего собирала необходимые документы и ожидала выдачи кредита в банке. Но, по ее словам, этот процесс сопровождался множеством сложностей:

«К сожалению, мы до сих пор не получили [ипотеку]. Возникают сложности с поиском жилья, потому что на ту сумму, что может предоставить банк, трудно найти недвижимость или же она очень старая. Там на ремонт опять же понадобится много денег. Кроме того, проблемы вызывает требование о том, чтобы был поручитель. Мы замучились, так как если находили жилье, то или документы не в порядке, или же не подходит нам по цене. А теперь они, оказывается, приостановили выдачу кредитов для покупки жилья в Бишкеке и Оше. Мы встали в очередь в прошлом году через «Айыл банк». И что нам теперь делать? Я только что вернулась из офиса банка «Кыргызстан» в Таш-Кумыре. Думала хотя бы в регионе получить [ипотеку], пусть даже под 8% годовых. Говорили, что выдают всем, но это оказалось просто разговорами. Одним словом, скорее всего ничего выдавать не будут».

А жительница Бишкека Нуржан Турдубекова, которая работает в частной компании, в прошлом году получила кредит от ГИК и смогла купить квартиру. Женщина признается, что ее покупка жилья пришлась на период, когда начался рост стоимости валюты в Кыргызстане, и цены на недвижимость поползли вверх:

«Сообщение, что я могу получить госипотеку, мне пришло в прошлом году - 2 февраля. Через 20 дней я отнесла документы в банк и зарегистрировалась, и где-то в конце мая подошла моя очередь. В банке сказали, что мне дадут 20 дней на то, чтобы оформить ипотеку, и в течение этого времени надо принести недостающие документы, в том числе на будущее жилье. За эти 20 дней надо успеть получить справки из различных учреждений об отсутствии у тебя недвижимости и задолженностей. Также нужно успеть подыскать подходящее жилье, в тот период очень трудно было сделать это. Тем более за 20 дней, при этом взяв у владельца документы, чтобы отнести их в банк. Большинство людей не хотят продавать свое жилье тем, кто берет ипотеку, и на это есть разные причины. Например, когда я позвонила хозяину одной из квартир и спросила, согласен ли он продать недвижимость в ипотеку, он ответил, что у него уже был такой печальный опыт. Как оказалось, он тогда предоставил все документы для продажи жилья банку, но так как именно в это время выросли цены на жилье, банк отказал в выдаче кредита. В итоге у покупателя не хватило денег на приобретение квартиры, а продавец смог вернуть свою недвижимость только после обращения в суд. И таких проблем при получении госипотеки очень много».

Кризис изменил ипотечную политику

С конца прошлого года ГИК сообщала, что будет менять условия выдачи кредитов в Бишкеке и Оше по таким направлениям как «Льготная ипотека» и «Доступная ипотека». И как было обещано, с начала 2023 года ипотечное кредитование от государства в этих двух городах временно было прекращено, а средства направлены на строительство социального жилья. Как отмечается, первые квартиры будут сданы в эксплуатацию до конца года и начнут выдаваться в ипотеку очередникам.

Пресс-секретарь ГИК Жылдыз Бекбаева говорит, что из-за роста цен на недвижимость в таких городах, как Бишкек и Ош пришлось изменить политику ипотечного кредитования:

«В случае строительства новых домов себестоимость жилья под ключ выходит примерно на уровне 550 долларов за квадратный метр. И в два раза дешевле того, что сейчас просят за вторичное жилье. Поэтому с нового года была изменена политика ипотечного кредитования. Если раньше мы выдавали средства через банки на покупку готовой недвижимости, то теперь направляем эти деньги на строительство. Таким образом, мы сможем выдать в 2-2,5 раза больше ипотечных кредитов. На сегодня в Бишкеке строится четыре объекта. Кроме того, в ближайшие месяцы начнут возводить новые дома в регионах. Квартиры в них будут выдаваться по порядку тем, кто состоит в нашей автоматизированной системе электронной очереди. А так как мы будем предоставлять жилье заемщикам напрямую, без участия банков, то условия там будут очень хорошие. К примеру, не понадобится вносить первоначальный взнос за недвижимость».

Жылдыз Бекбаева добавила, что в столице строится жилой комплекс «Тундук». Кроме того, социальное жилье планируют строить на восьми гектарах, которые раньше в Бишкеке занимала исправительная колония №47, сейчас готовят соответствующие проекты.

А недавно, 3 марта, президент КР Садыр Жапаров во время посещения столичного ипподрома «Ак-Кула» поручил начать строительство доступного жилья под ипотеку и на месте этого объекта, который занимает 65 гектаров.

ГИК выдавала кредиты в рамках двух программ, по одной из которых ‒ «Льготная ипотека» ‒ займы под 4% годовых могли получить государственные и муниципальные служащие, медики и педагоги. А по направлению «Доступная ипотека» кредиты выдавали всем, кто не имеет жилья, но под 8% годовых. Кроме того, с декабря 2021 года в компании стали внедрять исламские принципы финансирования.

Кредиты выдаются на покупку готового жилья, его строительство и ремонт, а также для аренды недвижимости с ее последующим выкупом.

Заместитель председателя ГИК Амантур Омуров ранее в интервью одному из местных СМИ рассказал, как будут меняться механизмы ипотечного кредитования:

«Сейчас в жилищную программу вносятся изменения, проект уже на рассмотрении кабинета министров. Наши механизмы кредитования немного изменятся. У нас есть дочерняя ‒ ОАО «Жилищно-сберегательная кредитная компания «Народная жилищная компания», через которую также предоставляются ипотечные кредиты. Но будет разница между нынешним механизмом и новым. Отличие в том, что теперь граждане должны будут сами предоставлять первоначальный взнос [за жилье], и эта сумма должна будет покрывать не менее 30% [от стоимости недвижимости]».

В конце 2022 года кабмин КР выделил 3,8 млрд сомов на увеличение уставного капитала ГИК. В итоге уставный капитал компании на сегодня превышает 10 млрд сомов.

Сейчас ипотечное кредитование от ГИК можно получить в регионах КР. Согласно договоренностям властей Кыргызстана с Немецким банком развития (KfW) зарубежная компания списала задолженность в размере более 14 млн евро, с условием, что эти средства будут направлены на развитие ипотечного кредитования в КР. Кредиты по этому направлению предоставляются под 8% годовых во всех регионах страны, кроме городов Бишкека и Оша.

Финансовый аналитик Арсланбек Кененбаев приводит причины того, почему рынок ипотечного кредитования в Кыргызстане развит слабо:

«Такой вид кредитования требует долгосрочных средств. И потом - выдавать ипотеку надо в национальной валюте, а не в долларах. А у нас «длинных» кредитов нет. Для ипотеки, к примеру, нужны займы на 10-20 лет. Почему так получилось? Во-первых, у нас плохо работает пенсионная система. Нет инструментов накопительного пенсионного страхования. Поэтому не поступают большие деньги от пенсионных фондов. Наш Социальный фонд вкладывает все средства либо в государственные ценные бумаги, либо - в банковские депозиты на 2-3 года. А пенсионные средства являются долгосрочным активом, который следует использовать в качестве ресурса для ипотечного кредитования. Второе – страхование. В этом году у нас опять отказались от [внедрения] обязательного страхования. Мне кажется, каждый раз [собираясь запустить это] власть боится социального взрыва. Наши граждане ведь не хотят переходить к этому, когда должна быть страховка авто, ответственности и так далее. Возможно, компании начнут выдавать автостраховку с 1 апреля. И если это будет внедрено, тогда в экономике появятся «длинные» деньги».

В последние годы процентная ставка по ипотечным кредитам от коммерческих банков КР снижается. Для сравнения можно изучить сведения от Нацбанка КР и посмотреть как менялись условия выдачи жилищных займов на протяжении последних 20 лет.

Так, в 2003 году средняя процентная ставка по ипотеке составляла 18,01%. А к 2023 году она снизилась до 11,21%. Однако, по мнению экспертов, данные официальной статистики далеки от истины, потому что на сегодня минимальная ставка, по которой коммерческие банки выдают ипотечные кредиты, составляет не менее 20%.

Также отмечается, что свою роль сыграло создание в 2015 году ГИК , которая начала выдавать первые льготные кредиты на приобретение жилья работникам бюджетных учреждений уже в 2016-м. И это ощутимо сказалось на снижении процентных ставок на всем рынке.

Учитывая низкие заработные платы бюджетников, процентные ставки по кредитам от ГИК были намного ниже, чем в коммерческих банках. Она снижалась и после, в итоге достигнув нынешних 4-8%.

Дорогие кредиты от коммерческих банков

Введенные против России международные санкции в связи с ее вторжением в Украину спровоцировали серьезный кризис в странах, экономика которых зависит от Москвы. Безудержная инфляция и рост цен привели и к росту стоимости недвижимости. Аналитики говорят, что это ударило по кошельку тех, кто ранее взял ипотечный кредит на покупку жилья.

Обычно в коммерческих банках перед тем, как выдать заем, тщательно проверяют клиента, требуя от него предоставления различных документов.

Жылдыз Бекбаева в связи с этим поясняет, что поскольку заемщикам при получении ипотеки бывает сложно выполнить все условия коммерческих банков, то государству куда удобнее строить свое жилье для этих целей:

«Так как это социальный проект, реализуемый государством, то получить наше одобрение легко. Но вот при обращении к банкам многие граждане получали отказы, а все потому, что они могли оказаться в «черном списке», так как ранее брали кредиты [и допускали просрочку]. Во время реализации предыдущей программы было много случаев, когда заемщикам не хватало дохода [для получения кредита]. Сейчас таких случаев меньше, ведь за последнее время зарплаты бюджетников выросли. Но случаев попадания в «черный список» и отказа по этой причине со стороны банков до сих пор хватает. Учитывая такую ситуацию, механизм сдачи в аренду квартир в построенных нами домах с последующим выкупом жилья будет очень привлекательным продуктом для наших граждан. Граждане будут жить в своем доме, платить аренду, и после выплаты всей суммы недвижимость перейдет в их собственность».

Получение ипотеки от ГИК на сегодня является наиболее выгодным вариантом в КР, но не все могут ее получить. Эти кредиты выдаются только тем, кто не имеет собственного жилья. А потому для уже имеющих недвижимость остается только вариант обращения в коммерческие банки, где получение ипотечного кредита, по-прежнему, остается сложной и дорогой процедурой.

Арсланбек Кененбаев поясняет, что эти финансовые учреждения не заинтересованы в ипотечном кредитовании:

«Банки, конечно, выдают такие кредиты, но рекламу по ипотеке от них увидишь нечасто, ее почти нет. Эти виды займов они выдают, скорее, для расширения ассортимента [своих продуктов]. Потому что банкам это не нужно: это «длинные» кредиты, а потому они не заинтересованы. И потом, сейчас [заемщики] не могут найти жилье даже для получения льготного ипотечного кредита. Вот и получается, что с одной стороны, сложно получить кредит, а с другой ‒ нет подходящей недвижимости. Цены выросли. А у ГИК есть ограничение, что квадратный метр жилья не должен стоить дороже 70 тысяч сомов. Иначе ипотеку вам не дадут. Многие получают возможность взять кредит под 4%, но целый год ищут [подходящую] недвижимость, площадь которой была бы небольшой и стоила она дешево».

С начала своей работы ГИК внедряла проект «Доступное жилье 2015-2020», по которому за пять лет было выдано более 5000 ипотечных кредитов на общую сумму 6 млрд сомов.

С 2021 года реализуется новая программа «Мой дом 2021-2026». По данным ГИК, в рамках этого проекта ипотеку на сумму 6,2 млрд сомов получили более 2,5 тысячи семей.

Отсутствие доступного жилья в Кыргызстане – проблема, особенно характерная для незащищенных слоев граждан. С момента обретения независимости строительство жилого фонда в КР велось куда медленнее, чем росло население страны. Согласно международному анализу ООН, почти 85% жилого фонда в КР составляют старые дома, построенные во времена СССР.

Рост доходов граждан страны и денежные переводы от трудовых мигрантов в какой-то степени стимулировали строительство жилья в КР. Но низкая платежеспособность населения, неразвитость ипотечного кредитования и незаинтересованность стройкомпаний в возведении доступного жилья ограничивают предложение на рынке недвижимости. По оценкам ООН, ежегодный спрос в Кыргызстане составляет около 26 500 единиц жилья, тогда как доступно менее 5 500 объектов.

По данным программы «Мой дом 2021-2026», с 2010 года наблюдается тенденция снижения обеспеченности населения КР жильем. По социальным стандартам ООН, на одного гражданина должно приходиться не менее 30 м² жилья. В Кыргызстане же, согласно официальной статистике, на одного гражданина приходится 12,5-13 м².

Чтобы обеспеченность жильем в Кыргызстане была хотя бы на среднем уровне, то есть 18 м² на человека, в стране должно быть не менее 128 млн м² жилой недвижимости. Но по состоянию на 2020 год этот показатель составлял 86,5 млн м². На сегодня дефицит жилого фонда составляет более 41 млн м².

NO

Перевод с кыргызского. Оригинал здесь.