На что стоит обратить внимание при выборе квартиры в строящемся доме? Советы экспертов

Отечественные СМИ и социальные сети пестрят сообщениями об обманутых дольщиках. Они жалуются, что так и не получили обещанные застройщиками квартиры. Причем зачастую компания не достраивает объект, даже если получила за него деньги от покупателей. Также часто возникают проблемы с участком, на котором строится дом, или выясняется, что стройкомпания незаконно вела свою деятельность.

«Не нужно верить красивой картинке»

Основатель сообщества OSK Бактияр Касымалиев, который вместе с командой занимается обзором строительных компаний Кыргызстана, отмечает, что такие истории обмана были и раньше, но сейчас дольщики стали заявлять о них громче, поэтому информация стала чаще появляться в СМИ и социальных сетях:

Бактияр Касымалиев.

«Примерно в 2012 году начался строительный бум и к 2015-2016 годам уже начались эти проблемы, просто тогда люди терпели и не знали, что с этим делать. Так что проблема всегда была. OSK занимается обзором рынка недвижимости со стороны потребителя. Мы изучаем строительные компании, консультируем покупателей, потому что, к сожалению, у нас многие компании закрыты, не дают информацию. Мы преследуем цель, чтобы весь рынок у нас был открытый. Пока же мы добываем информацию и показываем, какая у компаний ситуация изнутри. К сожалению, покупатели верят красивой картинке, брошюркам, вкладывают свои деньги и живут иллюзиями, мечтают, что в будущем заедут в тот дом. А потом, когда начинаются какие-то проблемы, они не знают, что делать. Мы своей работой хотим показать, что от покупателя тоже многое зависит, чтобы он тоже брал на себя ответственность, поступал осознано и понимал, куда несет свои деньги».

Бактияр Касымалиев рассказал, на что гражданам стоит обратить внимание, чтобы избежать риска быть обманутыми строительной компанией. Он обозначил три основных вопроса, которые стоит изучить перед покупкой квартиры в строящемся доме:

• Финансы
• Репутация
• Документация

Однако, как отмечает Касымалиев, ни одна строительная компания не позволит потенциальному клиенту изучать свои финансовые вопросы. Поэтому покупателю остается обратить внимание на репутацию и документацию компании.

По словам основателя OSK, перед покупкой необходимо изучить информацию о строительных компаниях, узнать, насколько давно она находится на рынке, сколько объектов уже построила, сколько домов сданы в эксплуатацию, а сколько являются долгостроем, а также изучить отзывы тех, кто уже имел дело с этой компанией.

Если гражданин уже изучил этот вопрос и выбрал строительную компанию из множества представленных на рынке Кыргызстана фирм, то далее следует обратить внимание на документы.

«Чтобы построить дом, нужно решить очень много юридических моментов и получить много разрешений от государства. Но некоторые строительные компании пропускают этот момент и начинают стройку, думая, что разберутся с этим уже в процессе. И изучение документов – это самый доступный вариант для покупателей. Если строительная компания решила вопрос с документами, то это уже показывает ее отношение ко всему проекту строительства. Если с документами есть проблемы, то в большинстве случаев будут проблемы и со стройкой. Поэтому этот момент очень важен для потребителя», - отметил основатель OSK.

Итак, какие документы необходимо требовать у строительной компании перед заключением договора? Эксперт считает, что не стоит заключать договор с компанией, у которой нет:

• Лицензии на строительство соответствующего уровня
• «Красной книги» или «зеленой книги» и подтверждения, что участок предназначен под строительство жилого дома
• Архитектурно-градостроительного заключения
• Инженерно-технических условий
• Госэкспертизы

«Лицензия бывает разных уровней ответственности, при которых разрешается строить дома определенной высоты. Например, при первом уровне можно строить дома выше 20 этажей. То есть нужно понимать, какой уровень имеет строительная компания и сколько этажей она имеет право построить, исходя из этого выбирать свою квартиру. «Красная» и «зеленая» книги – это статус земли. «Красная книга» означает, что земля не принадлежит государству, что это частая собственность, а «зеленая книга» значит, что земля принадлежит мэрии, которой ежегодно нужно платить за аренду участка. Архитектурно-градостроительное заключение содержит информацию о том, какой это дом, из каких материалов он будет строиться, сколько квадратных метров и так далее. Инженерно-технические условия – это свет, газ, отопление, канализация. То есть все прописывается в этом документе. Госэкспертиза – это конечный документ, его компания получает после того, как соберет все предыдущие документы. Госэкспертиза первого этапа – это хитрость стройкомпаний. Для потребителя лучше выбирать компанию со вторым этапом госэкспертизы, это значит, что государство все проверило и дало разрешение», - объяснил Касымалиев.

Если компания получила все необходимые разрешительные документы, то далее нужно изучить предлагаемый ею договор. Основатель OSK уточняет, что есть два вида соглашения между покупателем и застройщиком – договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи. Эксперт рекомендует заключать первый вид договора.

«Договор долевого участия говорит о том, что вы являетесь владельцем какой-то доли. Предварительный договор купли-продажи же говорит о том, что вы намереваетесь заключить основной договор купли-продажи в будущем. То есть на данный момент вы ничем не владеете. Наша команда постоянно выезжает в суды, где рассматриваются жалобы дольщиков, и по опыту мы можем сказать, что предварительный договор купли-продажи никто из госорганов не принимает, это просто бумажка», - пояснил Касымалиев.

По его словам, после заключения договора со строительной компанией документ необходимо зарегистрировать в Госрегистре. Это еще один шаг, чтобы обезопасить себя от возможных проблем в будущем, если выбранная покупателем фирма не будет исполнять взятые на себя обязательства.

«Компании должны доказать, что могут достроить объект»

И если по словам Бактияра Касымалиева, у граждан нет возможности ознакомиться с финансовыми документами застройщика, то у государства такое право имеется. Как рассказал «Азаттыку» заместитель директора Госстроя Талантбек Иманакун уулу, строительные компании с 1 января этого года обязаны показать Госстрою, что у них есть деньги для строительства объекта:

Талантбек Иманакун уулу

«Последние 10 лет то, что было между строительными компаниями и дольщиками – это было только в гражданском порядке, государство не вмешивалось в бизнес. Поэтому некоторые недобросовестные строительные компании обманывали дольщиков. Бывало, что продавали одну квартиру нескольким людям, были различные спорные моменты. Исходя из этого правительство приняло положение, которое вступило в силу с 1 января 2024. Согласно документу, любая строительная компания, которая хочет построить объект, должна показать свой капитал. Например, если этот дом обойдется в миллион долларов, то у компании уже должны быть эти деньги. Пока компания строит дом на свои деньги, дольщики вносят свои деньги через банк, а компания получает эти средства только после завершения строительства. Наш орган, Госстрой, это все контролирует».

Без выполнения этих условий компания не сможет получить разрешительные документы и попасть в реестр строящихся объектов, который ведет Госстрой. То есть, даже если граждане не имеют прямого доступа к финансовым документам строительных компаний, они смогут проверить, числится ли выбранный ими застройщик в реестре и есть ли у нее деньги на строительство дома. Наличие стройкомпании в этом списке уже подтверждает, что у компании есть разрешительные документы и деньги на возведение жилого дома.

В Госстрое отметили, что реестр существовал всегда, но до этого года он был в бумажном формате и многие граждане не обращались в ведомство, чтобы уточнить информацию о строительной компании. Теперь же реестр опубликован на сайте Госстроя и любой желающий может с ним ознакомиться, уточнить детали, касающиеся объекта и компании, которая занимается его строительством.

Талантбек Иманакун уулу добавил, что в скором времени в реестре можно будет увидеть, какие жилые дома завершены и сданы в эксплуатацию, а какие являются проблемными.

Всего, по данным Госстроя, на данный момент в стране насчитывается около 50 проблемных объектов.